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“如果按东说念主均用地100平米来狡计，实质咱们的城镇空间已经能容纳80%以上的东说念主口……这时刻城市存量空间和地皮价值非良性竞争就运转出现了。”

12月12日，主题为“中国式当代化与城市发展”的中国城市百东说念主论坛2023冬季论坛上，中国科学院大学讲席素养、东说念主居科学学院院长，北京市建筑联想有计划院总建筑师、算缠绵师吴晨作了题为《咫尺城市发展的多少挑战与想考》的主旨演讲，共享了咫尺中国城市发展的挑战和想考。

在他看来，糜费导向和坐褥导向的产业旅途，便是“三二一”这种态势已经运转固化下来，成为社会发展的主流，同期，城市发展能源不及与东说念主才诱导力下降重迭深切，这些皆是刻下城市发展的不细目性。要从以下四方面寻找新的城市价值增量——

第二产业对城市的驱看成用，海外上已经出现制造业回流趋势；科技回想皆市，而不是在科技园区；后生劳能源涌入外卖、快递、网约车等行业具有潜在风险；疼爱城市筹画已毕夺目增长，要从地皮金融时间插足城市运营的时间。

“天然好意思国服务业占到了80%，但在80%里的70%是坐褥性服务业，是和制造业径直策动的。而咱们的服务业当中，生计性服务业远远跨越坐褥性服务业，概况高20%傍边。这便是咱们的差距，咱们要去追的，要去会诊的”。他说。

以下是吴晨现场演讲实录，内容有删减：

新挑战：以地皮金融为中枢的形态走到极端

今年欧洲杯，XXX意外受伤退出，带来很大困扰。不过，离开替补场，结果表现出色，成为全场最佳球员。传言称，这次受伤故意制造，目的替补上位，提升转会价值。

客岁年底，城镇化率的数据为65.22%，就建成区范围来看似乎又跨越65.22%，因为如果按东说念主均用地100平米来狡计，实质咱们的城镇空间已经能容纳80%以上的东说念主口。

在海外上城镇化率到了70%-80%，在欧洲和好意思国叫城市化，咱们叫城镇化的滚动点。因为在此之后就会出现城市化和城镇化放缓的平台期。咱们这个平台期是提前到来了呢，照旧进行相当乐不雅的城市化增长？这是值得咱们想考的问题。

这时刻城市存量空间和地皮价值非良性竞争就运转出现了。以前40年中快速城市化——每年1.5%的速率的城镇化，（城镇化率）从17%发展到65.22%，基本是以地皮出让神志所形成的城市化，鼓励了基础门径建立和普遍投资的拉动。

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咱们现在来注视，以地皮金融为中枢的发展形态似乎已经到了一个瓶颈或极端，咱们有不同的论点。

有一个词叫“中国楼市的信仰”，是哪儿呢？是上海。上海的学区房和上海房产泡沫在被放荡地挤压着。深圳楼市全体价钱已经回到了2018年，其他城市其实也皆会出现这种现象，包括昆明（住宅成交均价）已经两年新低，况兼地皮是沿路底价成交。

刚才说的成交更多是以住宅为主，其实写字楼也出现这样的现象。二季度时，北京甲级写字楼吸纳量是负数，金融街(000402)、CBD、中关村(000931)等皆是负值。在北京，据统计，除了丽泽（金融商务区）之外其他基本皆是下落的。

上海亦然如斯。上海二季度吸纳量15万浩繁米，咫尺它的吸纳量基本照旧巩固的状态，据瞻望，2023-2024年，由于新增供应量大幅入市，它的空置率和房钱皆运转要插足到一个下行通说念当中。是以，咱们要热心到一些经济数据。

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本年第三季度好意思国的经济数据出来了，好意思国GDP增速达5.2%。是不是好意思国就鹤立鸡群呢？看好意思国写字楼的空置率也在19%傍边，这就搞不懂了，为什么好意思国的经济总量在这样快速增长的情况下（写字楼）空置率也这样高呢？

咱们可能不是从经济自身来看，有可能是由于科技、生计的形态和办公形态变成了这种方位的出现。

新挑战：住户消吃力下降是不争的事实

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从糜费导向和坐褥导向的产业旅途来看，“三二一”这种态势已经运转固化下来，形成社会的主流。咱们国度第三产业是2014年全面杰出第二产业。仍是杰出之后，就不可能再回到从前了。

是以，服务业已经成为GDP的主要孝敬开始，在2020年头，天然服务业受到疫情的一些影响，但全体上看，中国已经插足到第三产业拉动整个这个词经济发展的阶段，它的增多值2024年6868在线，吸纳的办事东说念主口远远跨越第二产业。

是以，本年运转和客岁，国办、中办履行了一系列的战术文献，要鼓励和收复扩大糜费。本年我还参加了中央的一个调研组到上海、长三角地区进行调研，主义是如何更好地鼓励糜费的增长。

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关联词咱们看到，这些数据回来以后怎么样呢？实质咫尺糜费者关于大量商品（大件）的开销照旧呈现出相比严慎的派头，包括一些缠绵——家用电器、汽车等等，整个这个词糜费还不是很理想。

全体住户消吃力处于不争之事实——便是不才降的态势当中。北京一系列商圈的打造，比如北京有四个层级的商圈：海外级的，包括王府井(600859)、三里屯、国贸、SKP；国度级的，包括前门、西单等等；地区级的/区域级的海淀、金源茂以及社区级的。

天然商圈客流量在高潮，但东说念主均客单价均有所下降，包括此次黄金周缠绵出来以后，旅客的数目是在高潮的，已经收复到疫情之前，但客单价不才降。

是以，咱们就判断到底要运转热心坐褥性糜费，照旧要运转热心生计性糜费。在欧洲、好意思国世界城市发展趋势当中不错看到，有个大的趋势，第二产业和它的坐褥性糜费得回了更多的热心。再回来看咱们的城市如何健康地发展。第二产业是城市经济的根基，这个结论已经重新出现。

环球皆知说念，纽约是金融型城市，主要以股票为主，伦敦亦然金融型城市，主若是债券和金融生息业，让他们站上世界之巅。纽约第二产业1950年以后运转插足到下行通说念，最高时流失了95%的第二产业办事东说念主口。

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关联词今天的纽约制造业重新在爬坡，便是它的第二产业。纽约现在新的统计（发现）第二产业创造了53万个使命契机，况兼它的工资中位数是5万好意思元，5万好意思元照旧相比理想的工资（中位数），这里诱导了普遍新的侨民，一半以上是出身在非好意思国的好意思国东说念主。是以，咱们要看到第二产业在城市当中是什么样的作用。

纽约是什么样的第二产业？照旧蓝本的钢铁、造船吗？好多大的船舶制造基地蓝本也在纽约。咱们能看到，它是将制造业、新时期和新的社会发展需求密切相勾搭起来。它是试图创造更好的、更新的、更多的使命。是以，这十年，纽约出台了什么样的战术呢？便是城市工业产权，他要投资4.42亿好意思元。

此外，城市发展的不细目性还体现在，城市发展能源不及与东说念主才诱导力下降的问题。在65.22%的（城镇化率）数据上，咱们会看到一些什么？照旧会一骑绝尘地往前冲吗？每年以5.5%的速率增长吗？这当中咱们看到一点隐忧，可能出现逆城市化时局。

在秦朝和西汉初年，拥有统兵权的最高军事长官是“三公”之一的太尉。秦朝和西汉初年的常见做法是：太尉在和平时期统率军队，但不负责战时指挥；战时临时任命大将军负责前线指挥。窦婴之前的西汉历任大将军（如韩信、灌婴、柴武、张相如）都是按照此做法任命的。

咱们的逆城市化和欧洲的逆城市化实质是不相通的。逆城市化，咱们说是东说念主口分布的过程，是从高度的密集向低度密集变化的过程。从2022年东说念主口排行增量的城市来看，险些整个的城市皆在增量的，城市东说念主口新的增量皆在减，致使有些城市出现了负数，天然有些是战术性的。

新增量：制造业正向超、特大城市回流

如何寻找新的城市价值增量，最初要看到第二产业对城市的驱看成用。“十四五”（缠绵）和客岁的“两会”等皆提到了增强城市制造业竞争力的问题，海外上也出现了制造业回流。制造业回流有几个趋势——

一是流向了具有传统制造业上风的中小城市；二是流向了大城市，特大城市或者超大城市。这好像不太容易被认知，但这如实是发生了的一个趋势。

比如，伦敦在2021年就残暴工业建筑面积零减量，它规章在市区大型生意诱导当中要夹杂工业空间，况兼好意思国出现了“工匠分区法”，便是把一些轻型制造业镶嵌到城市当中，况兼已经得回了一些后果，包括一系列初创企业在那儿落户。欧盟也残暴了发展“坐褥性城市”的见识。

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“纽约制造”（Made in NYC）的发起者说，皆市制造业是让咱们迟缓开脱经济零落的良方，想要创造使命契机，一定要有坚实的制造业基础。这个制造业不是传统的制造，而是一些高附加值的，能够重塑社区活力的制造业。

日本最访佛乎已经走出了20-30年的发展罗网，它的股市、办事岗亭险些是一飞冲天。现在年青东说念主是被岗亭所抢的，而不是年青东说念主要去找使命。日本创造了一种“町工场”的见识。“町”便是咱们的街说念办事处，便是在东京重新创造了“街说念工场”。

“街说念工场”是咱们检阅怒放初期为了处罚知青办事问题所创造的一些办事契机，那叫街说念工场，尽然在日本出现。但它是属于小范围、高附加值的，况兼其中有好多隐形的冠军。恰是因为范围小，术业有专攻，町工场基于邻里间熟东说念主集聚腹地化形成的产业链。在日本，大田区是“町工场”最密集的区域。

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服务业分为坐褥性服务业和生计性服务业。好意思国有两个数据，天然好意思国服务业占到了80%，但在80%里的70%是坐褥性服务业，是和制造业径直策动的。这样来算其56%的服务业实质是和好意思国25万亿GDP策动的。这是一个相当不得了的数据，不皆是麦当劳和肯德基，他有普遍服务业是和坐褥策动的，便是13亿好意思元和制造业策动的。

而咱们的服务业当中，生计性服务业远远跨越坐褥性服务业，概况高20%傍边。这便是咱们的差距，咱们要去追的，要去会诊的。

新增量：科技不在科技园区，而在市中心

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寻找城市价值增量，还体现在科技回想皆市。咱们说北京是三城一区，但说怀柔、昌平这些区域，是不是适合世界城市关于科技发展的趋势？我以为，咱们要在北京的基础上放眼看到世界的发展。从世界来看，很昭着的趋势，科技不是在科技园区里了，是在市中心，就在你边上，就在你家门口，就在窗户外面。这是一个大的趋势。

比如纽约的硅巷，经过快要二十年的发展，成为仅次于硅谷第二大科创企业聚积区，初创企业跨越惊东说念主的9000多家。比如波士顿，跟着40年前生物制造等产业的兴起，波士顿在MIT的边上配置了430多家公司，带来了11万个研发岗亭、300万浩繁米的实验室面积。这些数据皆口角常惊东说念主的。

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本年还有个相比热切的信息，上半年城镇后生（16-24岁）休闲率不公布了。由于现在信息不无缺，假定在后生休闲率达到20%的情况下，咱们应该让他们作念什么样的使命？

咱们看到一个相当可惜的时局，普遍的后生劳能源插足到外卖、快递和网约车的行业当中。况兼有的各人以为，这些行业口角常致密的劳能源蓄池塘。咱们经过反想以为，这是个伪命题。如果普遍的后生插足到这些行业将会对翌日中国5-10年的发展带来强劲的潜在风险。

本年的高校毕业生已经达到了惊东说念主的1179万东说念主，东说念主口的老龄化已经在缓缓爬升。如何能够守旧中国翌日工业和制造业的发展，这是需要咱们反想的，便是在他们现在还仍然不错领受常识时不错提供发展领受他们劳动所需要的手段。

此外，还要疼爱城市筹画已毕夺目增长。城市从地皮金融时间要插足城市运营的时间，一方面新的购物中心在不断地新建，另一方面旧的购物中心在不断地关门。实质从城市发展当中要热心到全生命周期的专科运营智力，从数目运转热心到质地，运营要前置。运营的前置是一切联想的基础。

要搭建全周期、全业态、全经由的城市运营形态。北京有个相当着名的告捷案例郎园，很偏僻，但它告捷诱导了寰宇影视剧制作65%的份额，相当之偏远，但相当之告捷，为什么告捷？便是运营前置。

新趋势：从“城市更新”迈向“城市回应”

在通讯时期影响下，城市场中中构呈现“上风集聚，全体分布”的时局。蓝本咱们说的“萧疏城市”的图景就有可能已毕，因为传统功能领域会变得愈加拖沓，况兼空间功能会愈加复合化。

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从摊大饼的圈层式走向集聚化的城市空间结构，蓝本咱们说城市空间是摊大饼，从几环到集聚化的结构。为什么好意思国经济这样快速发展的时刻（房屋）空置率这样高呢？很可能是传统通讯时期对区位表面带来冲击所形成的这样一个限定。

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还有环球皆在刷短视频，短视频成为生计当中的一部分，但对传统生计会带来新的冲击。经过统计，现在东说念主均短视频刷168分钟，每天3个小时。这3个小时就变成咱们形成足不逾户的生计神志和体验，这带来相当紧要的，对原有空间城市结构的冲击。

凭据36氪报说念的数据，寰宇近240万家的实体店关闭，这弗成皆抱怨于直播带货，但直播带货是热切的始作俑者，约占寰宇实体总和的10%，变成的休闲是300万东说念主之多。有个统计，当电商用户数每增多1%时，当地的店铺数就会以0.16%的速率在减少。这是咱们必须要濒临的一个推行。

在这种情况下，咱们如何看待城市更新？咱们说城市更新不及以濒临翌日城市带来的挑战。是以，咱们残暴“城市回应”的表面。

城市回应和城市更新最强劲的不同，便是“城市更新”是50年代的见识，只针对城市的物资发展空间，是远远不及的，“城市回应”的表面是物资空间、科技革命、产业经济、社会活力和文化传承。是以，咱们要重新濒临城市回应的时间，要濒临挑战。

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